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日本住宅性能検査協会 【建物検査研究会】 一級建築士を中心とした、建築系専門資格者によって構成される研究会です。営利企業とは異なるNPOとしての客観的・公正な支点から、適切な建物検査のあり方を研究しています。第三者として厳しい判断やアドバイスを行い、消費者が安心して住宅を購入できる環境作りを目指します。 |
建物の階数の認定。屋根裏物置を階とみるか否か（２階立てか３階建てか）その根拠を示した。
【大阪高裁平成１１年１２月１６日判決】
【建物プロフィール】
平成７年６月５日に売買された１階がガレージの木造４階建て住宅（登記簿上は「木造スレート葺３階建て居宅」となっている）
【入手経路】
中古土地建物売買（建物２８００万円/土地２２００万円）
【相手方】
売主（個人）
仲介業者
【法的構成】
売主【個人】⇒瑕疵担保責任
仲介業者⇒債務不履行
【期間制限】
争点になっていない。
【判決の結論】
請求を一部容認
請求額⇒２８００万円
認容額⇒１４６２万４９８０円
【認定された欠陥】
- 軒高制限違反（木造は４階建てにできない。法２１条１項）
- 防火対策違反【法６２条１項】
- 建築確認申請段階図面にあった耐久壁の多数欠落
【コメント】
本件では建物の階数の認定がなされている（３階建てか４階建てか）。欠陥住宅訴訟では、屋根裏物置を階となるか否か（２階建てか３階建てか）が争われる事案が多いいことから参考になります。
即ち、①最上階から屋根裏物置へ行く階段が固定式かどうか、②同物置の床から天井までの高さが１．４ｍを超えるか否か（以上①②は、建設省通達昭和５５年②２月７日第２４号）、③屋裏物置の水平投影面積の合計が当該建築物の建物面積の８分の１以下のものは
階数に算入しない（令２条１項８号）等の基準を指摘しています。
本判決はこれらに従い、被告からの屋根裏は階に算入されない（３階建て）との主張を排斥して４階建てと認定しました。
なお、本件判決は、損害額の認定に関し、契約の前提となった品質を「ほぼ」備えた建物となるための修理代金相当額を計上しています。例えば、柱の梁の耐火被覆を準耐火構造へ補修する修理代金は損害として計上せず、弁論の全趣旨などを根拠に金５０万円を認定するのみであり、物足りなさが残ります。
仲介業者の責任について、構造の点につき調査義務なしとして責任が認められない場合が多いが、本件では売主個人が仲介業者代表者と同一人物だったので、仲介業者としても責任が認められています。
用語解説
水平投影面積
水平投影面積というのは、土地や建物を真上から見たときの面積のことをいいます。
ちなみに、水平投影面積は、土地や建物に凸凹や斜面の部分があったとしても、その土地や建物が水平だったとして測った面積になります
具体的には、次のようなものが、水平投影面積によっています。
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■建築基準法の敷地面積、建物面積、床面積 |
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